Wycena nieruchomości inwestycyjnej – model wartości godziwej lub ceny nabycia

Na koniec każdego roku obrotowego wycenie podlegają wszystkie składniki aktywów. Wartość bilansową niektórych z nich ustala się za pomocą jednej z dostępnych metod, ponieważ taką możliwość dopuszcza Ustawa o rachunkowości. Jednostka gospodarcza, która posiada nieruchomości oraz wartości niematerialne i prawne ujmowane jako inwestycje, zgodnie z prawem ma do wyboru dwie metody wyceny: według zasad stosowanych do środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych oraz według ceny rynkowej.

Wycena nieruchomości inwestycyjnych – modele

Nieruchomości według Międzynarodowego Standardu Rachunkowości mogą być wyceniane według modelu wartości godziwej lub według ceny nabycia. Jednostka musi jednak wybrać i stosować odpowiednią metodę wyceny do każdej z nieruchomości inwestycyjnych.

Jak wyceniać nieruchomości inwestycyjne?

Jeżeli przedsiębiorca zdecyduje się na metodę wyceny według ceny nabycia, to wówczas w księgach rachunkowych jednostki wykazywane będą tylko zmiany wartości inwestycji nieruchomości. Wycena tym sposobem nie ma jednak ekonomicznego uzasadnienia, ponieważ niezgodna jest z założeniami definicji inwestycji.

Metoda wartości godziwej spełnia bardziej wymogi koncepcji wiernego i rzetelnego obrazu niż metody wyceny. Za wartość godziwą przyjąć należy kwotę, za jaką dany składnik aktywów mógłby zostać wymieniony na warunkach transakcji rynkowej pomiędzy stronami. Jednostka, która wybierze model wyceny w wartości godziwej po początkowym ujęciu, powinna wyceniać według tej wartości wszystkie nieruchomości inwestycyjne. Wyjątek od tego wymogu dotyczy sytuacji, gdy nie jest możliwe wiarygodne ustalenie wartości godziwej.

Istota wartości nieruchomości  inwestycyjnych

Poza tym, że wycena nieruchomości inwestycyjnej może niektórym przedsiębiorcom sprawiać kłopoty, tak kluczowy aspekt ma także podatek. Niezależnie od tego, jaką politykę rachunkowości przyjęła spółka i jak nieruchomość jest wyceniana dla celów bilansowych oraz podatkowych – nieruchomość prezentowana powinna być przez cały okres jej posiadania w cenie nabycia. Cenę nabycia z kolei stanowi kwota należna zbywcy, powiększona dodatkowo o koszty związane z zakupem, naliczone do dnia przekazania środka trwałego do użytkowania.

Odpisy amortyzacyjne

Jeżeli nabyta nieruchomość spełnia określone wymagania i uznana może być za środek trwały, własność spółki, a także wykorzystywana będzie przez nią na potrzeby związane z prowadzoną działalnością gospodarczą na okres dłuższy niż rok – to dla celów podatkowych nieruchomość podlegać będzie mogła odpisom amortyzacyjnym.

Przedsiębiorstwo ma możliwość zastosowania różnych metod amortyzacji podatkowej, z tym zastrzeżeniem, że raz przyjęta metoda powinna zostać zastosowana do pełnego zamortyzowania środka trwałego.

Wybór metody wyceny nieruchomości inwestycyjnej

Dokonując wyboru metody wyceny nieruchomości inwestycyjnej, niezbędne jest rozważenie zarówno wad, jak i zalet zastosowania konkretnej polityki rachunkowości. Odpowiedni wybór polityki związany jest z tym, że wpływa on na wygląd bilansu oraz rachunku zysków i strat w przyszłości.

Który z modeli mamy wybrać: wartości godziwej czy historyczny?

Przy początkowym ujmowaniu spółka dokonuje wyboru pomiędzy modelem historycznym oraz modelem wartości godziwej. Dlaczego dochodzi do takiej sytuacji? Model historyczny bowiem skutkuje możliwością lepszego prognozowania rachunku zysków i strat, a wartość bilansowa nie podlega wtedy istotnym wahaniom. Model wartości godziwej z kolei odzwierciedla aktualną wycenę rynkową, ale wartości podlegają jedynie okresowym przeszacowaniom.